"Handwerk" im besten Sinn des Wortes: Zuwendung, Expertise und Zeitwidmung
Jede Immobilie erzählt eine Geschichte. Sie wurde in einem bestimmten Geist geplant und gebaut. Sie hat verschiedene "Lebensabschnitte" durchlaufen. Und sie ist nun eine gebaute Wertvorstellung, die es zu erkennen und zu würdigen gilt.
Erkennen, was punktet. Wissen, was zählt.
Nachdem kein Objekt dem anderen gleicht, ist es von Vorteil auf eine mehr als 25-jährige Erfahrung im Bewertungswesen zurückgreifen zu können.
Bei der Bewertung der Immobilie wird hauptsächlich zwischen 3 Bewertungsmethoden unterschieden.
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
Dabei wird der Wert einer Liegenschaft durch den Vergleich mit den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ermittelt und zählt somit zu den marktgerechtesten Methoden. Das Verfahren ist vor allem für die Wertermittlung von unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen geeignet.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren, welches im Liegenschaftsbewertungsgesetz unter § 6 definiert ist, wird vor allem, aber nicht ausschließlich für Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser angewendet. Es kommt in eingeschränkter Form auch für andere Liegenschaften (Repräsentationsgebäude, Schlösser und Burgen, Luxusimmobilien etc.) in Betracht.
Nach traditionellen Gesichtspunkten die auch in der ÖNORM B 1802 zum Ausdruck kommen, wird das Sachwertverfahren für die Wertermittlung einer bebauten Liegenschaft angewandt, wenn
- die Eigennutzung des Grundstücks im Vordergrund steht und
- die Wiederbeschaffungskosten für das Grundstück mit seinen einzelnen Bestandteilen für einen Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind bzw. nicht der Ertrag im Vordergrund steht.
Ertragswertverfahren
Ertragswertimmobilien werden zu Ertragszwecken verwendet. Bei ihnen steht das Erzielen von Erträgen im Vordergrund. Sie sind in der Regel nicht für die Eigennutzung gedacht.
Bei diesen bebauten Liegenschaften, die zur Vermietung oder Verpachtung bestimmt sind, wird das Ertragswertverfahren eingesetzt, das im Liegenschaftsbewertungsgesetz unter § 5 definiert und in der ÖNORM B 1802 erläutert ist.
Vor allem sind das vermietete Mehrfamilienwohngebäude, Geschäftsliegenschaften und Gewerbliche Objekte wie z.B. Büro- u. Lagergebäude. Unter Berücksichtigung zusätzlicher Betrachtungsweisen können es aber auch Sonderimmobilien wie z. B. Hotels, Parkgaragen etc. sein.
Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens obliegt lt. Liegenschaftsbewertungsgesetz grundsätzlich dem Sachverständigen. Oftmals liegen in meist peripheren Regionen keine oder zu wenige Vergleichstransaktionen vor. Das nach persönlichen Vorlieben gebauten Einfamilienhaus erfordert ein besonders aufmerksames Vorgehen mit entsprechender Marktanpassung bei guten Marktkenntnissen. Beim Ertragswertverfahren hängt viel von der realistischen Einschätzung künftiger Erträge ab.
